咸宁中医医院
移动招聘

咸宁论坛,咸宁市唯一官方论坛,咸宁人民的交流平台!!

 找回密码
 加入咸宁论坛

QQ登录

只需一步,快速开始

查看: 5632|回复: 0

[建议] 破产企业中职工住房用地和住房处置的相关规定

[复制链接]
发表于 2018-5-30 09:30:55 | 显示全部楼层 |阅读模式
联通广告
分享到: 更多

本文更多详细内容,只有注册并登录才可以浏览哟!

您需要 登录 才可以下载或查看,没有帐号?加入咸宁论坛

x


现在是咸宁经济高速腾飞的日子,也逢城市建设大力革新的日子,城市建设免不了大拆大迁,革新破旧。可在大拆大迁的背后,关系到老百姓的切身利益,有些牵涉到历史的遗留问题,任何一个利益和问题的背后,演变不好,小则就是一场冲突,大则可能是人命关天。在处理问题中往往是基层组织或个人对法律、法规、政策不是很清楚或理解不清楚,再或者解释不清楚,学法律的不是很懂政策(如法律援助中心-)懂政策的不是很懂法律(如某组织及个人),由于不是很好的把握两样东西,先是造成对立,后则冲突,最后是双方都无法挽回的损失,双输的书面!
  在以习近平总书记提倡的和谐社会,咸宁努力打造和谐咸宁的今天,以人为本,谱写着时代的主旋律。大拆大建的今天,妥善解决一些企业在改制、破产中的一些历史遗留问题也迫在眉睫,破解某些基层只是对该房产进行是国有资产或打官司等生硬、麻木、不作为解释,而是如何引导人民群众如何根据政府流程维护合法的权益。为此,特摘录了一些律师的意见和相关城市的做法及咸安区的相关指导意见,推荐给大家,还一个和谐咸宁,和谐咸安!
破产企业中职工住房用地如何处置是一个值得商洽和探讨的课题,其处置是否得当,直接关系到职工的切身利益好坏和社会稳定与否。

一、破产企业中职工住房用地管理的基本现状

企业经法院依法裁定宣告破产后,原有企业从现有的法律关系上讲已不复存在,所有的债权债务均由人民法院依法成立的破产管理人独立承担。破产企业中原企业职工的住房用地,往往无人过问,或暂搁一旁。就其性质而言,破产企业中原企业职工的住房大体分为三种类型:一是单位分配房。即单位统一征地,建造职工宿舍或向房地产商购置的商品房,按照分房条件分配给符合条件的职工居住的,土地产权归原单位。二是职工集资房。即单位提供“三通一平”和土地开发成本费用,其余土建费用均由职工集资,职工享有有限产权。三是集体宿舍。即企业提供给职工居住的非成套住房,法律关系上职工无任何产权。在用地方面情况较为复杂。从用地区位看,有在厂区内的,有在厂区外的;有连片的,有零置的。从土地权属看,有的是出让的,也有的是划拨的;有的是经批准的,也有违章搭建的;有已办理土地登记的,也有土地权属不清或存在土地权属纠纷的。在房屋的使用上比较混乱,有原厂职工居住,有的已发生买卖转移关系。由于情况复杂,矛盾较多,不少企业虽已破产终结,但职工住房以及用地仍搁置一边,无人问津,造成了土地权属管理上的真空状态。

二、破产企业中职工住房用地管理的法律依据

破产企业中职工住房一般均为以划拨方式取得的国有土地使用权的土地上建筑的房产,其产权的分配和确定,涉及到我国现行住房制度改革的有关政策规定。其土地使用权的处置必须和住房制度改革的有关规定相衔接。大家知道,住房制度改革也是一项政策性较强的工作,我国住房制度改革的主要目标是,改革住房实物分配方式,逐步实行住房分配货币化,进一步理顺企业内部的收入分配关系,为建立与现代企业制度相适应的收入分配制度服务;逐步把住房建设和维修管理职能从企业生产经营职权中分离出来,减轻企业和社会的负担,实现住房建设和维修管理的社会化。1994年7月18日,国务院发布的《关于深化城镇住房制度改革的决定》(国发[1994]43号)文件中规定:“职工购买住房,都要由房产管理部门办理住房过户和产权转移登记手续,同时要办理相应的土地使用权变更登记手续,并领取统一制定的产权证书”。2002年7月18日最高人民法院审判委员会第1232次会议通过的《最高人民法院关于审理企业破产案件若干问题的规定》第八十一条明确规定:“破产企业职工住房,已经签订合同交付房款,进行房改给职工个人的,不属于企业的破产财产。未进行房改的,可由管理人向有关部门申请办理房改事项,向职工出售。按照国家规定不具备房改条件,或者职工在房改中不购买住房的,由管理人根据实际情况处理。破产企业职工住房用地的管理应按照上述用地的有关规定,区别不同情况,采取不同方法,在企业破产清算过程中,主动帮助职工理清住房的产权关系,按照程序帮助职工进行土地使用权初始登记和变更登记。

三、破产企业中职工住房用地的处置方法

㈠已出售给职工成套住房的土地,应确权给职工。根据我国现行的房改政策,职工出钱购买的住房,产权归职工所有。因此破产企业的职工住房,原企业已经和职工签订合同,进行房改给个人的,在职工交付房款后,住房属职工个人所有,不属于企业的破产财产,其所占土地以及应分摊相应的土地使用权,可按照国家有关商品房、房改房土地登记的规定,直接确权给职工。原是划拨性质的土地仍保留划拨性质;原是出让的土地,直接办理土地转让手续。㈡未出售给职工的成套住房的土地,可确权给职工。在企业宣告破产时尚未进行房改,意味着职工可以享受的住房房改优惠政策尚未享受,但企业被宣告破产后,已不具备给职工房改的主体资格,在操作上不具可能性。这时,可由管理人代替破产企业向住房制度改革领导组、房改办等有关部门申请办理房改事项,按房改优惠政策向破产企业的职工出售。目前情况下,住房困难是城镇居民的主要困难之一,住房是下岗职工生存的主要的物质条件,在企业破产时管理人应当按照成本价((国发[1994]43号文:成本价应包括住房的征地和拆迁补偿费、勘察设计和前期工程费、建安工程费、住宅小区基础设施建设费、管理费、贷款利息和税金等7项因素)和房改优惠政策向破产企业的职工进行出售住房。㈢未出售给职工的非成套住房的土地,可租赁给职工。按照国家规定不具备房改条件的,例如企业的集体宿舍,或者产权不明的住房,或者职工在房改中没有能力购买的住房,可由管理人根据实际情况遵循买卖不破除租赁的原则,以保障该住房原有住户的合法权益。若这些住房具备出售条件的,管理人应当尽可能想办法,按房改优惠政策给原企业职工办理房屋所有权证,同时到国土部门办理土地使用权证。虽然在这种条件下转让住房的价值不高,但比不处理房地产还是有利于保护破产债权人的。若这些住房不具备出售条件,则可由政府按直管公房的管理办法,委托其主管部门或房产管理部门实施租赁,其土地使用权可办理相关租赁手续。㈣成套住房已发生买卖关系的,现居住者应按规定办理土地变更登记手续。按照国发(1994)43号文件规定:“职工以市场价购买的住房,产权归个人所有,可以依法进入市场,按规定交纳有关税费后,收入归个人所有。”从土地产权关系讲,应先由破产管理人向有关部门申请办理房改有关事项,向原有职工出售住房。在上市交易时,由原居住者按“补交土地价款(元) =宗地标定地价(元/平方米)×缴纳比例(一般确定为10%)×上市房屋分摊土地面积(平方米)×年期修正系数”的公式计算,补交土地收益金后,办理土地变更登记。

企业的破产清算难,职工安置难,其清算职工住房用地的土地资产处置也难。现有的法律、法规、政策等只有原则规定,没有具体操作办法,作为政府管理土地的部门,不仅要做好破产企业的土地资产公开拍卖、出让工作,而且也要积极稳妥地办理好破产企业职工住房用地的土地变更工作。只有这样,才能使企业的破产工作顺利进行,才能使破产清算在真正意义上得到终结,也才能达到每宗土地都有“主”的要求。

破产职工住房处置的相关规定
最高人民法院《关于审理企业破产案件若干问题的规定》法释〔2002〕23号

第八十一条破产企业的职工住房,已经签订合同、交付房款,进行房改给个人的,不属于破产财产。未进行房改的,可由清算组向有关部门申请办理房改事项,向职工出售。按照国家规定不具备房改条件,或者职工在房改中不购买住房的,由清算组根据实际情况处理。

咸安区人民政府关于 加快推进棚户区改造工作的实施意见

各乡、镇人民政府,各办事处、场,区政府各部门,咸安经济开发区,咸宁向阳湖现代农业科技示范区,咸宁鄂南大竹海生态风景区,咸安商贸物流区,华彬金桂湖低碳经济示范区:

  为扎实推进棚户区改造工作,进一步加快我区城市建设步伐,提升城市形象,切实改善人民居住环境,推动全区经济社会又好又快发展,根据《国务院关于进一步做好城镇棚户区和城乡危房改造及配套基础设施建设有关工作的意见》(国发〔2015〕37号)、《省人民政府办公厅关于加快推进城镇棚户区和城乡危房改造及配套基础设施建设的实施意见》(鄂政办发〔2015〕97号)、《关于推进棚户区改造货币化安置的指导意见》(鄂建〔2015〕8号)以及《咸宁市城区棚户区改造货币化安置办法》(咸政办发〔2015〕30号)精神,结合我区实际,提出如下实施意见:

一、指导思想

  按照“政府主导、政策扶持、部门负责、市场运作、社会参与、以人为本、依法办事”的总体思路,落实工作责任,加大工作力度,创新体制机制,确保有序进行,真正施惠于民、让利于民。

二、目标任务

  围绕“两年启动、三年基本完成”的工作目标,确定我区棚户区改造两年规划和年度实施计划,2016年启动市政府确定我区的第一批8个棚户区改造项目,2017年启动我区其余棚改项目,2018年底基本完成集中成片棚户区改造。

三、基本原则

(一)坚持突出民生、注重实效。围绕保障和改善民生,优先启动国有企业棚户区和城市规划区内集中成片、房屋建成年代久、居住环境恶劣、配套设施落后的城市棚户区的改造。

(二)坚持公开、公平、公正。加强信息公开,主动做好项目公开、征收补偿方案公开和补偿结果公开,确保补偿标准公平,征收和改造过程公正,主动接受社会和舆论监督。

(三)坚持政府主导、群众自愿。全区各单位要积极做好棚户区居民的宣传引导工作,在广泛征求棚户区居民意见,并取得绝大多数居民支持的前提下,采取政府主导、市场运作的方式实施棚户区改造与房屋征收工作。

(四)坚持督办、考核、监督并重。棚户区改造实行计划管理、定期督办、定期评比打分,纳入政府年度目标考核,并与主职考核挂钩。相关情况在媒体定期公示,接受市民、社会、媒体监督。

(五)坚持依法、有序、平稳推进。棚户区改造要统筹考虑市场、群众、政府等各方面因素,制定科学的改造规划,把握实施进度,规范招投标管理等工作流程,依法完善审批和监管程序,落实社会稳定风险评估机制,努力从源头上预防和减少因征收补偿、建设工程款结算、房屋登记等引发不稳定因素,有序平稳推进棚改工作。

四、整体联动,全面有序推进棚户区改造

(一)加强组织领导,明确工作责任。成立由区长任组长,区委、区政府其他相关领导为副组长,相关乡镇和职能部门主要负责人为成员的棚户区改造工作领导小组。领导小组下设办公室(简称区棚改办),办公室设在区房屋征收办,办公室主任由区房屋征收办主任兼任,办公室工作人员从相关成员单位抽调。领导小组定期或不定期召开会议,制定棚户区改造相关政策,研究解决棚户区改造项目实施过程中出现的重大问题,积极推进全区棚改工作。

  实行区、街道、社区“三级”包联工作机制。坚持大员上阵、全员上阵,重点攻坚、强力突破,一名区领导包联一个项目,担任包联项目指挥长,负责项目督导;一个项目确定一个牵头责任单位,牵头责任单位主要负责同志担任项目副指挥长,并兼任指挥部办公室主任,一线指挥调度,协调解决项目建设中的实际问题;一个项目明确一个街道、社区工作专班,动迁人员包联到户,充分调动区直部门、街办、社区力量,把最得力的干部调到征收现场,集中力量加快征收。

  各单位要树立主体责任意识,把棚改、城市建设作为当前重点工作来抓。领导小组各成员单位主要负责同志要拿出主要精力抓棚改,对棚改工作实行“一把手”负总责,对每个项目的征收安置补偿方案要亲自把关,对项目推进中遇到的问题要及时解决。项目牵头责任单位作为棚改责任主体,按照统一部署,要切实负起责任,组建领导机构,制定工作目标,细化工作方案,强化工作措施,确保完成棚改任务。

(二)科学制定棚户区改造规划和分年度实施计划。凡列入咸安区棚户区(城中村、旧城)改造规划、已申请国开行棚户区改造专项贷款和已列入往年实施计划但尚未实施的棚改项目,原则上均应列入棚改规划。群众改造意愿强烈的其他棚改项目也可一并列入。其中,已申贷项目和群众改造意愿强烈的项目作为重点项目,其余作为一般项目。

  根据属地管理原则,按照乡镇上报、区棚改办复核、区棚改工作领导小组审定的程序,2016年确定三年任务重点项目和一般项目清单;2016年起每年的3月1日前,确定当年棚户区改造年度实施计划。三年项目清单和年度实施计划一经确认,原则上不得随意调整。确需调整的,上报单位须在每年的5月1日前,上报区棚改办书面说明调整原因,并选择同类(重点项目或一般项目)同等规模的其他棚户区改造项目对应替代,被调整的项目自动列入下一年度实施计划。

(三)扎实推进棚户区改造工作。积极做好政策宣传与引导工作。“三办三镇”要采取先征询意愿、后实施征收的程序,做好棚户区居民的宣传动员与意愿征询、项目申报与调整、入户调查与征收实施、风险评估和维护稳定等工作。“三办三镇”分别选择试点项目,探索居民组建棚户区居民自治改造委员会(以下简称自改委)参与棚户区改造,将愿意实施改造的居民(以家庭为单位)比例超过90%的棚户区,优先列入当年计划,并实施依法征收,在规定标准基础上将工作经费和签约搬家费用按区政府文件规定予以上浮。

1.规范棚户区改造房屋征收资金使用。由市、区城投公司统一融资的棚户区改造项目,其房屋征收费用对“实施棚改责任单位”实行项目包干制,按照不超过实际货币支付总额的一定比例,给予项目实施主体作为项目平衡调节费,经审核后纳入项目房屋征收成本。房屋征收成本包括:房屋搬迁、征收补偿、搬迁奖励等费用,编制棚户区改造征收规划及可行性分析,开展房屋征收调查、测绘、评估,迁移(改)设施设备、拆除建筑物及清运建筑垃圾等专业性服务费用。因实施主体组织实施不力,导致征收时间拖延而产生或增加的相关费用,由实施单位承担。

2.健全棚户区改造房屋征收补偿机制。区棚改办要会同上级有关部门,迅速完善《咸安城区棚户区改造货币化安置实施细则》(试行)》、《咸宁城区棚户区改造项目房屋征收调查和处理操作指引》等系列规则和政策,规范城区棚户区改造房屋征收调查、处理和补偿行为。对被征收房屋价值的补偿,由具有相应资质的房地产价格评估机构按照《国有土地上房屋征收评估办法》(建房〔2011〕77号)和《咸宁市城区棚户区改造货币化安置办法》(咸政办发〔2015〕30号)和《关于完善市城市棚户区改造项目货币化补偿奖励政策及切实抓好第一批市城区棚户区改造项目启动工作专题会议纪要》(2015年市政府专题会议纪要66号)等法规和文件规定评估确定。安置补偿主要以货币化补偿为主。

3.妥善做好未登记建筑认定与处理工作。区棚改办要迅速制定《咸宁城区棚户区改造项目未登记建筑调查、认定及处理操作指引》,规范未登记建筑认定与处理工作。在房屋征收前,责任主体实施单位应按该操作指引,组织相关部门对征收范围内未登记建筑进行调查摸底,并拟定初步认定意见。凡认定为违法建筑的,各责任主体实施单位应自行组织拆除;凡认定需要补偿的,由各责任主体实施单位报区棚改办,由区棚改办组织相关部门认定;补偿金额较大或较为特殊的,提请区棚改工作领导小组研究决定;未经区棚改工作领导小组、区棚改办认定的,由责任主体实施单位自行落实征收补偿资金。

4.依法实施房屋搬迁、征收。区政府作出房屋征收决定后,房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议,或者被征收房屋所有权人不明确的,由区房屋征收办提请区政府依法作出补偿决定,被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼,在补偿决定规定期限内又不搬迁的,依法向区人民法院申请强制执行。

5.加强矛盾的排查化解。棚户区改造项目按照“属地管理、分级负责”和“谁主管、谁负责”原则,组织做好项目实施过程中矛盾纠纷的排查化解工作,抓早抓小报苗头,努力将问题解决在基层、化解在萌芽状态。

五、落实棚户区改造配套政策措施

(一)税费优惠政策。严格执行《国务院关于进一步做好城镇棚户区和城乡危房改造及配套基础设施建设有关工作的意见》(国发〔2015〕37号)、《省人民政府办公厅关于加快推进城镇棚户区和城乡危房改造及配套基础设施建设的实施意见》(鄂政办发〔2015〕97号)、《关于推进棚户区改造货币化安置的指导意见》(鄂建〔2015〕8号)、《咸宁市城区棚户区改造货币化安置办法》(咸政办发〔2015〕30号)等文件规定,认真落实棚户区改造相关优惠政策。对棚户区改造项目,免征城市基础设施配套费等各种行政事业性收费和政府性基金。电力、通讯、市政公用事业等企业要对棚户区改造给予支持,适当减免入网、管网增容等经营性收费。

(二)征收安置补偿政策。原则上以货币化安置补偿为主。棚改对象在规定的签约时间内签订征收协议的,按每户1万元的标准给予奖励。实行最低面积补偿政策,被征收住宅房屋属于被征收人唯一住房,建筑面积不足40平方米的按照40平方米给予补偿,并以40平方米为基数给予货币补偿。实行最低面积过渡政策,被征收人房屋建筑面积不足60平方米的,按60平方米计算临时安置补偿。

实行最低时间过渡政策。对被征收人选择货币化安置补偿的,给予六个月的临时安置补偿费。选择就近或就地房屋进行产权安置的,原则上按合法有效建筑面积“征一补一”补偿;被征收个人住宅私自改为生产、经营的,房屋性质按照住宅认定,对其认定的经营部分面积按照《湖北省国有土地上房屋征收与补偿实施办法》(省政府令第380号)处置。在棚户区改造项目房屋征收中,符合住房保障条件的被征收人及其承租人,优先配租公共租赁住房。各相关单位应根据已备案的《房屋征收补偿协议》妥善做好被征收人家庭社会保障、就业、子女就学等协调工作。

六、保障措施

(一)广泛宣传发动。要充分利用广播电视、报纸、网络等新闻媒体,深入宣传棚户区改造的重大意义、征收补偿安置政策等,不断提高广大群众的参与意识。要加强信息公开,主动发布和准确解读政策措施,广泛征求居民意见,妥善解决群众提出的合理诉求,耐心做好群众思想工作,为推动棚改工作营造良好氛围。

(二)创新工作机制。要建立区乡镇办联动的组织领导机构,加大行政推动力度,形成政府主导、市场运作的工作运行机制。要建立包干攻坚责任制,实行区级领导包片、干部包户,责任明确,任务到人。要建立群众参与的工作机制,充分尊重群众意愿,积极引导群众参与并支持棚户区改造。成立由改造片区所在地村、社区(居委会)组织及群众代表组成的自改委,协调联系群众,解决有关问题。

(三)密切协作配合。相关职能部门和乡镇办要按照各自职责分工,强化大局意识、责任意识,加强协作,密切配合,保证各项政策措施落到实处。要实行“直通车”审批服务,简化办事程序,缩短审批时限,加快推进棚户区改造步伐。区棚改办要认真履行牵头抓总、综合协调职责;区民政、人社、公安、教育等部门要按工作职责,积极配合做好相关工作;乡镇办要提供本辖区内改造片区住户的准确信息资料;公安机关要对扰乱正常征收秩序、煽动群众闹事以及其他违反《中华人民共和国治安管理处罚法》的依法予以处理;法院要积极受理相关诉讼案件,并依法配合做好征收工作;税务、环保、电力、通讯等部门要按照各自职能落实相关优惠政策,积极支持、配合做好棚改工作。

(四)加强督查调度。实行“日统计、周报告、月调度”机制,对棚改工作的共性问题和突出问题,由区棚改工作领导小组召开专项协调会议进行集中研究、统一交办、限期办结。完善工作督考机制,继续坚持每月督查考核、综合排名。区委督查室、区政府督查室适时组织开展专项督查,确保工作落实到位。

(五)狠抓考核问责。区政府将棚改工作列入对各乡镇人民政府(街道办事处)、区直相关部门单位的目标考核范围,并作为区人大、区政协视察的重大事项。区政府每年对棚改工作开展情况进行集中考核,考核结果向社会公示,并根据年度工作目标考核结果,对成绩突出、效果明显的单位和个人给予奖励,对措施不力、未尽职责的要追究责任。区纪检监察部门要强化对棚改工作各环节的监督检查,对工作不力、不能按期完成任务的,由区纪检监察部门对相关负责人进行约谈;对工作不到位、进度跟不上或配合不积极,造成不良影响的,追究其领导责任。

(六)强化中介监管。参与棚户区改造房屋征收工作的房地产评估机构,必须严格遵守《国有土地上房屋征收评估办法》、《房地产估价机构管理办法》和《咸宁市城区棚户区改造货币化安置办法》等有关规定,坚持独立、客观、公正的原则,执行房地产估价规范和标准,不得违反房地产估价规范和标准,出具有虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏的估价报告;未经委托人书面同意,不得擅自转让受托的估价业务。房地产评估机构和房地产估价师的违法违规行为,按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》、《房地产估价机构管理办法》、《注册房地产估价师管理办法》等规定处罚。


                                                           咸安区人民政府
                                                                                                                                                                    2016年3月17日





补充内容 (2018-5-30 09:41):
根据各地的实践,对立的背后往往是不作为、胡作为、乱作为!

补充内容 (2018-5-30 09:45):
破解之一是房产证,政府应引导及开通流程补办房产证,个人有了房产证后,就有了合法的受益人身份,而拆迁工作合法之一就是房产证!
您需要登录后才可以回帖 登录 | 加入咸宁论坛

本版积分规则


咸宁网络问政平台

手机版|Archiver|小黑屋|咸宁新闻网 ( 鄂ICP备06018974号 )

GMT+8, 2018-8-14 14:54 , Processed in 0.295625 second(s), 23 queries .

Powered by Discuz! X3.2 Licensed

© 2001-2013 Comsenz Inc.

快速回复 返回顶部 返回列表