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[房产] 2008,咸宁房地产大变局

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贵宾勋章四季桂勋章月月桂勋章版主勋章

发表于 2008-8-15 14:39:47 | 显示全部楼层 |阅读模式
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2008,咸宁房地产大变局

我市房地产,自2003年萌芽以来,经过五年的发展,随着8+1都市圈的获批,随着我市城市规划的完成和实施,随着碧桂园、福星惠誉、宏天置业等实力企业的进驻,2008我市房地产开发格局已经发生了根本性的变化。

2008,咸宁房地产开发理念革命年

购房是买生活方式、居家环境、身份地位、风格品位、幸福荣耀……沙迪亚.布林克〔加〕曾说,住房的作用远远超出了掩蔽所,它决定人在社会中的地位并且是一个参与经济的重要的附属品。2008年,我市的广大开发商似乎忽然间明白了这个道理。

特别可嘉的是,开发商们似乎开始意识到房地产开发的固有特性:

——我们不是一味地去“满足”而更应该适度地去“引导”;

——不是机械地去迎合消费者的即时的满足,而更应该去满足他们长期的、未来的追求;

——开发商不仅仅是创新产品的开发,还在于售后创新服务的开发。

碧桂园的“给您一个五星级的家”,今年开始在我市传唱。宏天.阳光城的“城中城,人上人”,则以最简洁的语言道出了项目的规模、规划、档次、品位和给业主带去的荣耀和地位,拨动了国人奋发向上、不甘人后的心弦。福星城则宣称“站在城市角度对空间、地貌及原生态精心设计”,“力求创造丰富多样的现代居家体验”,“以打造咸宁榜样人居为己任”,“为咸宁人民打造优越生活的精品住宅”。
当然,我市房地产在开发理念上的进步只是起步阶段的飞跃,可挖的内在潜力还十分巨大,许多项目几乎没有理念可言,甚至有的大项目也没有完整的理念系统,因而部分项目开发设计的出发点不明,立足点不稳,切入点不准,营销推广缺乏主线,特别是项目忽视文化内涵的注入,项目精神动力匮乏,表现在销售业绩上往往是宏观走强的时候你欢我笑,宏观走弱的时候一筹莫展,给项目致命性的威胁随时有可能出现。

2008,咸宁房地产开发规模革命年

规模效应是众人皆知的事情,然而并不是每个企业所能期求的,特别是房地产,它至少得具有两个条件:一是地方政府的城市规划及相关政策,二是实力品牌企业的进驻。

我市是武汉都市圈的重要一极,市区面积将从目前的25平方公里扩大到2020年的317.76平方公里,仅用10多年时间,扩大到目前的12倍。俗话说,塘小养不了大鱼。而我们在相距9公里的温泉与咸安之间规划的咸宁新城构筑起一个近300平方公里的“大湖”,不仅任凭大鱼们“鱼翔浅底”,还吸引“惊世巨鳄”来此“鳄鲨大战”:

福星惠誉,一个“中国房地产百强企业”,武汉市房地产民营企业龙头老大,以总价3.22亿人民币成功竞得咸宁原湖北天化麻业用地,规划总建筑面积73万平方米,一期工程将于今年年底面市。

宏天置业,一个由两个“中国500强企业”作为背景而组建的房地产实力企业,在咸宁新城置地1245亩,规划总建筑面积130多万平米,倾力打造一个“集居家、休闲、娱乐、购物、办公于一体”,“档次高雅、风格别致、功能完备、品位高档的后现代主义生活城”。

一等金桂勋章贵宾勋章九龙桂勋章朱砂桂勋章

发表于 2008-8-16 19:48:09 | 显示全部楼层

有道理,顶一下

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贵宾勋章四季桂勋章月月桂勋章版主勋章

 楼主| 发表于 2008-8-15 14:40:18 | 显示全部楼层

碧桂园,中国首屈一指的“大地主”,凭着它的品牌和实力,凭着它“与城市共赢”的特殊砝码,在咸宁圈地上万亩,建设一个包括五星级大酒店、温泉主题公园、体育主题公园、人工休闲湖、高档度假小区、超大面积会所、特色商业街和湖滨风情酒吧街等在内的大型社区。

……

可以看到,我市房地产的大盘时代已经来到,而且以自身功能配套完善的姿态面世。小盘,在城市功能配套完善、可开发面积受限的老城,固然有它存在的理由;而在新城,一没有城市资源可用,二没有项目自身环境可言,三没有规模效应价格优势可行,在新城继续开发小盘将经受越来越严峻的挑战。

2008,咸宁房地产开发产品革命年业已融入武汉都市圈的我市,城市在扩容,工业化在飙速,第三产业在升温,来自乡村的工人、来自大都市的管理人员、来自沿海及海外的老板等各色人等正以人们难以想象的规模和速度向我市汇集。项目体量小、户型缺乏新意、建筑风格单一、配套设施缺乏、物业管理服务低下、产品同质化严重等低品质楼盘已经越来越不适应变化了的咸宁楼市,咸宁楼市产品创新正以“忽如一夜春风来,千树万树梨花开”的盛况迎面向我们扑来:

1、在建筑形式上,从单一的多层住宅发展到低层、多层、小高层、高层、超高层多种形式发展;从纯公寓开发模式到公寓、花园洋房、别墅多产品开发模式发展。碧桂园的别墅、福星城的洋房及其30层以上的超高住宅建筑等,在我市建筑史上均具有“开创性”意义。

2、在居住区规划上,在满足城市规划的前提下百花齐放,经常是一个开发项目要在几家甚至几十家的规划方案中挑选;仅仅是项目规划方案,开发商不惜投入上百万元。

3、在小区环境上,一改过去盖完房子修通马路、可有可无地做点绿色就万事大吉的“惯例”,代之以名师名匠设计,更有国外设计公司参与成为时尚。小区不仅有绿色,还讲究景观,花草、灌木、乔木搭配,地形高低错落,水景蜿蜒曲折。

4、在户型配置上,从单一的120平米的“大一路”户型到大、中、小户型百花齐放,从单纯的低端住宅到高、中、低百花争艳。

2008,咸宁房地产市场营销革命年

2008年,我市房地产面对国家调控、股市不稳、物价上涨、冰雪灾害,尤其是楼市陷入去年“暴热”之后的“冰冻期”、消费者持币观望严重、区域市场竞争空前激烈等诸多困难,“置之死地而后生”,一场以营销创新为核心的革命正以暴风骤雨式的气势席卷我市楼市:

一是战略营销。领跑我市楼市的开发商们已经不再固守传统而落后的企业效益最大化,而是开始更加关注市场源动力——新产品及其潜在市场以及它给购房者带去的满意度,特别是创造超越竞争对手的顾客满意度来赢得比较竞争优势。碧桂园差异化产品开发及其低价入市,我想更多的是出于战略上的考虑。

二是满意营销。今年我市开发商开始从消费者的需求出发,想方设法地满足消费者的现实需求并且准确地预测其潜在需求,尽量引导住宅消费的潮流。他们分析消费者购房的动机、行为、能力和水平,研究他们的消费传统、习惯、兴趣和爱好,并且对他们的消费倾向和变化趋势做出合理预测,从项目选址、住房档次、结构、类型、层高、套型、朝向到价格制定、广告宣传、售后服务等,都从目标客户的需求出发,使之称心如意,从而获得他们的青睐,增强楼盘的竞争能力。

三是整合营销。在这一年里,我市的开发商们似乎开始意识到“营销即传播,传播即营销”的道理,传播推广的手段之新、层次之高是前所未有的。今年我市春交会上,洁丽雅把文艺公关“搬”到了展间之内,几乎把全展会的人气吸引到它的周围。福星城邀请准客户参加明星演唱会,更将项目传播推到一个“在商不言商”的新阶段。曾经坐过碧桂园购房直通车的人告诉笔者,坐在它的购房直通车里几乎走进了它的售楼部,耳濡目染,出色的宣传把自己的心都给吸引住了。更为可喜的是,开发商们开始系统而有序地整合媒体资源,从工程现场的包装、售房部的布置、宣传资料的制作、销售说词、公关活动等内容无一不是统一口径、精心设计,使目标客户的所见所闻和感受到的项目形象完全一致,项目的优点无数次以不同的方式传达给目标客户,给他们以强烈的震撼。

四是体验式营销。我市开发商在这一年里开始千方百计地给购房者以一个美好的感受,譬如销售人员亲切的笑容和得当的言行举止、悦耳的背景音乐、形象的模型展示等。进入样板间,精美的装修让人惊羡,它将高品质的居住理念深入到每一位到场的目标客户的心中。当然,如果开发商利用虚拟现实技术和宽带网络建设网上看房系统,逼真地展示其楼盘及其样板房场景,并且通过增加一些互动功能,使得看房者利用“键盘+鼠标”就可以在虚拟的世界里获得身临其境的感受。那样的话,“楼盘环境”及“样板房”道具的作用就会更大,影响的范围就会更广,给目标客户的方便性也就更强。

五是关系营销。在这一年里,由于品牌企业的进驻,我市房地产向着更为健康的方向发展,特别是各方关系更为融洽,这不仅是客户满意度的提升,更在于企业与员工、企业与竞争对手、企业与城市等的关系提升到一个新的阶段。表现在企业更关心和满足员工的需求,从而使他们全身心地投入到客户服务之中;项目间已经由竞争走向竞合,表现在产品上由同质竞争转为异质互补,表现在关系上由“替代型”竞争转为“互升式”竞争,开始践行责任共担、资源共享、共同培育咸宁房地产大市场的新机制。

六是文化营销。在这一年,我市房地产界开始通过激发产品的文化属性,构筑亲合力,把楼盘营销缔造成为文化沟通,通过与购房者及社会文化的价值共振,将各种利益关系群体紧密维系在楼盘周围。碧桂园“希望社会因我们的存在而变得更美好”的企业理念和“快速、大量提供社会需要的物美价廉住宅的工厂”的企业定位在咸宁项目的继续实施,彰显出“构建和谐社会”的儒雅文化。福星惠誉提倡的“先做人,后做事”的企业文化理念,福星城纯净简洁的建筑风格、功能互补的空间序列、品位高雅的小区品质、宜人景色的居住氛围等则打造出高端楼盘的精英文化。

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